上交所和深交所接連兩則公告，爲險資深度參與不動產市場打開了通道。

公告稱，日前，在證監會、金融監管總局統籌指導下，向中國人壽資產管理有限公司、泰康資產管理有限責任公司、太平洋資產管理有限責任公司、中國人保資產管理有限公司、平安資產管理有限責任公司等首批5家保險資產管理公司出具無異議函，同意其試點開展資產證券化（ABS）及不動產投資信託基金（REITs）業務。

這意味着，在滿足一定條件和要求的前提下，保險資產管理公司將可以像證券公司、券商資管和基金子公司一樣，成爲資產支持專項計劃的管理人，參與REITs業務。

展望未來，業內人士分析，不排除險資直接控股收購或投資租賃住房管理公司，或者直接進入租賃住房運營管理業務領域的可能性。

業內人士認爲，未來不排除險資收購或投資租賃住房管理公司，或進入租賃住房運營管理業務領域的可能性。圖/IC photo

首批5家險資獲准試點開展ABS及REITs業務

近日，深交所、上交所同時發佈公告稱，日前，在證監會、金融監管總局統籌指導下，向上述首批5家保險資產管理公司出具無異議函，同意其試點開展ABS及REITs業務。

保險資產管理公司參與ABS及REITs業務，是保險資金與資本市場互相促進、協同發展的重要舉措。一方面，將暢通優質基礎設施資產入市渠道，豐富ABS、REITs產品供給，促進形成存量資產和新增投資的良性循環，進一步提升債券市場服務實體經濟質效；另一方面，將充分發揮保險資產管理公司在基礎設施領域豐富的投資、管理、運營經驗，促進資本市場與保險資金形成良性互動，共同推進多層次REITs市場建設，構建市場良好生態。

下一步，上交所、深交所將會同有關各方，遵循發展與規範並重的原則，堅持系統思維、市場觀念、試點先行，逐步拓展更多優質主體參與ABS及REITs市場，着力盤活優質資產入市，更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。

值得一提的是，今年3月3日，證監會就曾指導證券交易所制定《保險資產管理公司開展資產證券化業務指引》，支持公司治理健全、內控管理規範、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司參與開展ABS及REITs業務，進一步豐富參與機構形態，着力推動多層次REITs市場高質量發展。

彼時，證監會強調，將會同銀保監會等有關方面，按照發展與規範並重的原則，鼓勵符合條件的保險資產管理公司積極開展ABS及REITs業務，推動其他類型優質金融機構擔任ABS管理人，暢通基礎設施資產入市渠道，促進形成存量資產和新增投資的良性循環，加強市場監管，維護市場良好生態，促進提升交易所債券市場服務實體經濟質效。

時隔半年，上交所、深交所允許保險資產管理公司試點開展ABS和REITs業務，此舉在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，意味着在滿足一定條件和要求的前提下，保險資產管理公司將可以像證券公司、券商資管和基金子公司一樣，成爲資產支持專項計劃的管理人，參與REITs業務。

在趙然看來，保險資產公司通常具備龐大的資本儲備和長期的投資視野，通過投資REITs進入市場，不僅可以獲得穩定的收益，還能夠分散投資風險，增加資產的流動性。同時，保險資產管理公司也可以通過REITs獲得與租賃住房市場相關的投資機會，爲其客戶提供更廣泛的投資選擇和更高的潛在回報。此外，保險資產管理公司與REIT企業和其他不同類型的投資者共同構建了一個多層次、多元化的投資生態。

戴德梁行中國區資本市場部董事總經理劉兵指出，由於險資往往有明確的期間收益要求，其直投資產往往符合REITs的現金流要求，5家保險資產管理公司試點開展ABS及REITs，無疑打通了優質項目進入資本市場的渠道，對REITs市場的進一步發展起到促進作用。

險資已在不動產投資領域積累豐富經驗

實際上，政策利好下，在此次首批5家保險資管公司獲准試點開展ABS及REITs業務之前，保險資管公司已經在不動產投資領域積累了豐富經驗。

聚焦住房租賃領域，爲加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，監管部門陸續頒佈了保險資金支持住房租賃發展的一系列政策。早在2018年6月，原銀保監出臺〔2018〕26號文《中國銀行保險監督管理委員會關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確了保險資金投資長期租賃住房項目的資金運用方式，即“保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場”。

“26號文及後續政策的發佈，爲保險資金投資保租房以及租賃住房等保障性住房資產明確了投資路徑。”申萬宏源證券固定收益融資總部公募REITs業務董事孫林如是說。

在此背景下，2021年，華泰保險集團股份有限公司就通過認購華泰-華富北棚改債權投資計劃，爲深圳市人才安居集團有限公司提供融資，部分資金用於保障性住房建設。

此外，保險公司也圍繞租賃住房市場開發設計保險產品，在參與租賃住房投資的同時，促進保險主業的業務發展。如中國太保推出“太好租”住房租賃綜合保險，爲客戶提供了“租客版”“房東版”兩種保險方案。

而在股權投資領域，據孫林介紹，截至目前，保險資金已在租賃住房的投、募、退各環節均進行了佈局。其中，在投資環節，如中國平安旗下的平安不動產與華潤置地有巢共同投資開發了華潤有巢君工無憂社區；在募資環節，中國人壽、華潤置地及上海地產共同發起設立規模達150億元的國壽申潤城市發展基金，主要投向上海核心區位的長租公寓等不動產項目；在以公募REITs成爲重要路徑的退出環節，險資更是積極參與了目前已上市的4支保租房公募REITs的戰略配售和二級市場投資，除了國壽、平安兩家險資外，還出現了泰康、工銀安盛、中信保誠等多家保險公司的身影。其中，華潤有巢REIT，作爲首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REITs，更是獲得保險資金的青睞。2023年中報顯示，華潤有巢REIT的前十名持有人中，險資佔據了四席。

未來或有更多險資旗下租賃住房項目入市

爲何險資“青睞”保租房或長租公寓？對此，高和資本董事李慧忠博士認爲，保險資金的屬性具有如下特徵：其一，資金久期長，一般都在10年甚至更長，天然偏好長期穩定的優質資產；其二，保險資金負債端的資金成本低，綜合成本約在3%-4%，隨着源源不斷的保費進賬，自身的投資壓力較大；其三，險資非常關注現金流的穩定性，保租房屬於剛需類資產，而且是直接面向C端，不僅租賃市場需求旺盛，而且租客受衆人羣多。隨着未來幾年經濟大週期的波動，越是剛需類產品，現金流越穩定。基於此，保租房領域便成爲險資的重點佈局方向。

政策暖風一再吹來，在此背景下，展望未來，保租房REITs未來的發展前景，孫林分析指出，取得開展ABS及REITs業務的5家保險資管（或關聯公司）均具有公募基金牌照，其有資格作爲REITs基金管理人，獨立完成保租房公募REITs的發行。

孫林進一步指出，從資產管理規模上看，上述5家保險資管的資產管理規模均在萬億級別，其中，國壽資產的資產管理規模已超5萬億。隨着險資持有租賃住房這一資產類別總量的增加，資產管理能力的高低成爲此類資產保值增值的重要影響因素。

此前，國內多家保險公司在養老地產、寫字樓等不動產領域已經建立了自己的資產管理團隊和品牌，其租賃住房資產的管理能力也在持續提升中。因此，展望未來，不排除險資直接控股收購或投資租賃住房管理公司，或者直接進入租賃住房運營管理業務領域的可能性。

“可以預見，保險公司將最終打通‘投融管退’環節中‘管’這一關鍵環節，未來或將有更多險資直接經營管理和投資的租賃住房項目入市，並最終通過公募REITs實現退出。”孫林表示。

實際上，目前險資如果要“重手”投資佈局保租房資產，在高和資本董事李慧忠博士看來，可行的路徑主要包含上海R4開發模式和北京存量資產盤活兩大模式。自2017年起，上海專門針對住房租賃行業正式推出租賃住房專項用地——R4用地，上海長租公寓市場的優勢是土地成本低，壓力點在於市場供應量大，租賃市場競爭激烈。而北京因爲沒有R4租賃用地，所以更多采用非居住用地改造成保租房項目，以及在集體用地上開發建設保租房的模式。

李慧忠博士指出，從可發行公募REITs角度而言，集體用地建設的保租房發行公募REITs，合規性挑戰較大，所以“非改保”模式更適合險資投資佈局，而險資的投資壓力主要在於對優質項目的獲取挑戰。

新京報記者 張曉蘭