據新華社10月12日報道，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，住房和城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。此外，該報道還涉及城中村改造的資金來源以及產業型城中村如何改等內容。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，這說明特大城市的城中村改造政策已經開始落地，並且已有首批項目開始執行，這意味着後續符合特大城市標準的城市，將按照各自城市舊改特點，逐漸拉開城中村改造項目的框架。

城中村改造信息系統運行兩個月，入庫項目162個

自今年7月21日國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造大幕拉開。

此後，一系列關於城中村改造的部署展開。7月28日，超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。

9月5日，爲落實黨中央、國務院在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的工作部署，自然資源部印發《關於開展低效用地再開發試點工作的通知》，在北京等43個城市開展，創新舉措涉及收儲機制、徵收補償辦法激勵政策、容積率獎勵等。

如今距離大幕拉開兩個月有餘，城中村改造進展如何？據新華社從住房和城鄉建設部瞭解到的消息，自7月份會議後，各地正按照部署，紮實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住房和城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

城中村改造以什麼方式推進？據悉，超大特大城市推進城中村改造，分三類推進實施，一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介於兩者之間的實施拆整結合。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，這意味着不再是過去大拆大建的模式，資金可以平衡的、改造意願強烈的、安全消防隱患比較大的、產權基礎清晰的，可以實施拆除重建。不具備這些條件的，就要在守住安全底線的前提下，常態化地推進整治提升，或者做局部拆遷，爲公共服務補短板提供空間。大部分城中村短期內不具備拆除重建的條件，將會通過另外兩種模式，在守住安全底線的前提下，儘量保留低成本、區位優、產城融合、職住平衡的優勢，實現可居住。

李宇嘉進一步表示，這也意味着新一輪城中村改造和“棚改”是完全不一樣的。它不是房地產的又一次大規模供給或盛宴，而是解決我國城市發展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務充分覆蓋城中村，讓村民和新市民年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務，實現城鎮化、公共服務住房和產業的均衡發展。一些優質的城中村還是會保留下來，按照文明城市標準，補上公共服務短板，發揮積極作用。

此外，新華社報道也提到，超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀後動，先行做好徵求村民意願、產業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實徵收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。

李宇嘉說，這是新時期城中村改造的關鍵策略，要把改造的一些前期工作做到位了、成熟了，推進城中村改造的阻力就會少一點，週期就會縮短，不確定性就會減少，成本自然也就會降低。這也是總結過去城中村改造的教訓而來的，目前的一些爛尾或者卡頓的項目，很多都是因爲前期工作沒有做好。

城中村改造與保障房建設相結合成爲亮點

城中村如何改？在涉及產業聚集的城中村改造方面，新華社報道指出，將做好產業搬遷和轉型升級，在摸清城中村產業狀況的基礎上，城市政府將安排好產業轉移承接園區，發揮龍頭企業示範帶動作用，先行有序疏解集聚產業。

李宇嘉說，除了一些有安全隱患、淘汰落後產業的城中村外，其他的城中村產業應該以保留和就地升級爲主。不僅因爲城中村的產業能夠解決就業，更重要的是城中村是吸納就業的“海綿墊”和緩衝器。在當前就業比較嚴峻的情況下，城中村以其靈活性、可變性、低成本，較好地解決了外來人口和年輕人的就業問題。

此外，城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建築規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

“實現規模化的統一改造、統一租賃，對於解決外來人口、新市民等的居住問題創造了條件，助力解決超大特大城市‘住房難’問題。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄說。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，城中村改造中的房地產結構變化是非常關鍵的一條。過去的組合是“商品房+安置房”，而現在可能會增加保障性住房，這裏或包括共有產權住房和保障性租賃住房等。應該說，這使得城中村改造工作具有較大創新性，也更好地把年輕人等資源導入，有助於城中村改造煥然一新。

李宇嘉表示，城中村改造與保障性住房相結合，是這一輪改造的亮點。其包含了三個方面，一是改造出來的地塊，要留足保障性住房建設的空間；二是村民安置房，滿足村民多於出租屋經營模式的慣性需求，多安置一些空閒的中小戶型住房，統租發展保障性租賃住房；三是留存下來的城中村存量住房，經過品質提升後吸引長租公寓企業來運營。

“總體來看，城中村改造是實現城市高質量發展的重要載體。但是，過去城中村改造以拆除重建爲主，是靠房地產來買單的，模式比較簡單。現在新一輪城中村改造，資金平衡是關鍵，需要統籌各方，要在規劃、用地、法律方面做政策和制度創新，還需要動員各方力量，比如基層部門，特別是要激發村民‘我要改’而不是‘要我改’的動力。”李宇嘉說。

將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制

錢從哪來？這是城中村改造的重要課題。7月21日的國常會審議文件曾表態，強調“多渠道籌措改造資金”“鼓勵和支持民間資本參與”。

此次，新華社報道指出，堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡；對於整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。

李宇嘉說，這裏面提到了“統籌”“平衡”。城中村是碎片化城市規劃的結果，如果能將城中村與周邊其他國有土地整合起來改造，就能夠將碎片化的土地整合起來，從而實現土地價值最大化，還能夠以肥補瘦，以豐補欠，實現資金平衡。而在資金方面提出城市政府負主責，主要目的就是希望政府能夠在區域統籌，成片改造方面能夠攻堅克難，做統一的部署和實施落地。

在資金來源的進展方面，今年9月份央行季度例會上曾強調，加大對“城中村改造”和“保障性住房建設”的金融支持。同月，有媒體報道稱，銀行融資方面也有支持措施，即設立城中村改造專項借款。此外，在政府層面，符合條件的城中村改造項目納入專項債支持範圍。

與上輪“棚改”資金主要來自政策性金融支持有明顯不同的是，超大特大城市的城中村改造，社會資本被提到重要位置。

機構研報稱，結合當前廣東、上海推動的城中村改造情況以及政策層表態，預計本輪“城中村改造”的資金來源中，社會資本是重要主體，地方財政資金髮揮槓桿作用。同時，地方專項債、政策性金融機構信貸放量均是未來可能的政策空間。

新京報記者 段文平