63個項目納入城市更新；盤活土地297公頃；提供480萬平方米的產業發展空間，引入500餘家優質企業；共計13個項目納入北京市城市更新示範項目；打造4個典型項目；“星網北汽藍谷”和北京市唯一工業上樓項目“天空之境”入選市級優秀案例……一組組數據，匯成了三年來經開區城市更新的經驗與碩果。

10月11日，經開區首屆城市更新發展論壇暨第二屆北京城市更新論壇經開區分論壇在亦城財富中心隆重舉行。

本次論壇由北京經濟技術開發區管理委員會、北京城市更新聯盟主辦，北京經濟技術開發區開發建設局、北京亦莊城市更新有限公司承辦，是延續北京市城市更新周經開區分論壇系列活動之一，也是經開區首屆城市更新發展論壇。

論壇以低效產業園區更新的“亦莊模式（工業上樓）”爲主題，採用線下論壇+線上直播形式，充分直觀展示近年來經開區城市更新實踐成果，研討分享經開區存量工業用地盤活再利用“工改工”更新模式，併發布《亦莊新城城市更新實施辦法》，獲得社會各界廣泛關注。

論壇由北京經濟技術開發區管理委員會、北京城市更新聯盟聯合主辦，北京經開區開發建設局、亦莊控股旗下北京亦莊城市更新有限公司承辦。經開區工委委員、管委會副主任沈永剛，亦莊控股黨委委員、副總經理盧自鋒出席並參加相關活動。

論壇邀請北京市城市規劃設計研究院城市更新規劃所所長王崇烈，華通規劃設計院總規劃師梁偉，維思平設計院創始人、清華大學建築設計研究院產城融合聯合研究中心主任總經理吳鋼，北京義翹神州科技股份有限公司董事長祕書馮濤作爲特邀嘉賓圍繞“城市更新”相關議題發言分享。

此外，經開區管委會相關單位、亦莊城市更新公司、化工集團、雪蓮羊絨公司等單位、企業代表，城鄉世紀廣場、華聯力寶等商業運營單位代表，衆多媒體單位，及金融機構等亦參加本次論壇。

經開區走出產業用地更新良性循環路徑

在北京城市更新從“增量發展”到“存量提質”的時代背景下，如何走穩、走好城市更新發展之路，是擺在當前的重要課題。

歷經三十餘年的發展，經開區已匯聚了來自40多個國家和地區的8萬餘家市場主體，99家世界500強企業投資155個項目，投資總額超1000億美元。2022年地區生產總值2456億元，工業總產值5371億元，用北京0.35%的土地貢獻了全市近30%的工業增加值，是北京高精尖產業主陣地。

作爲全市工業用地集中區域，目前經開區約95%的工業用地已經完成供應，進入存量更新期，如何走好“城市更新”這條路對經開區來說尤爲關鍵。

對此，經開區在常規賽道外，摸索出了低效產業園區更新的“亦莊模式”，即存量工業用地盤活再利用“工改工”更新模式。

北京經開區工委委員、管委會副主任沈永剛出席本次論壇並致辭。沈永剛表示，作爲首都高質量發展先鋒，經開區在加快增量土地開發的同時，持續探索低效工業用地盤活再利用模式。堅持規劃引領，注重政府引導、市場參與、政策創新，突出產業升級和產城融合，堅持城市更新“工改工”，在北京市範圍內率先啓動了產業用地的城市更新，走出了一條產業用地更新的良性循環之路。

沈永剛介紹，三年來，經開區納入城市更新項目63個，盤活土地297公頃，提供480萬平方米的產業發展空間，引入500餘家優質企業。同時經開區提倡國有建設用地使用權分層供應，不斷探索產業用地的精細化管理，形成了五級產業鏈土地供應模式及四類更新模式，累積了天空之境·產業廣場、星網產業園等一批園區轉型升級經驗，提煉形成一系列具有全市、全國示範作用的創新成果，形成可複製可推廣的“亦莊模式”。

北京市城市規劃設計研究院城市更新規劃所所長王崇烈則在《成片推進街區更新的北京探索》的主題演講中，爲亦莊城市更新給出了更爲具體的實施建議。

王崇烈認爲，成片推進街區更新，有利於整合各類資源要素、統籌多種更新類型、引入社會資本、推進規模化實施與專業化運營，實現“肥瘦搭配”與效益最大化，改善人居環境，促進城市高質量發展。

同時，王崇烈指出，更新類控規的編制實踐是成片推進街區更新的重要手段。亦莊新城核心區街區控規便是基於片區整體統籌思路推進，圍繞產業、居住、設施等方面，構建“規劃+規則”的實施框架，合力推動規劃實施，通過精細化用地匹配，繪製工業地圖，以規劃引領產業聚集。即參照產業基準用地規模，結合現狀周邊優勢產業、更新地塊原有產業以及規劃實施實際情況等進行綜合研判，對未出讓工業用地和更新類工業用地精細化匹配新一代信息技術、新能源智能汽車、生物技術和大健康、機器人和智能製造等四類產業方向。

《亦莊新城城市更新實施辦法》發佈

爲落實《北京市城市更新條例》，進一步推進亦莊新城城市更新工作，促進產業轉型升級，助力經開區產業高質量發展，今年9月8日，經開區開發建設局制定了《亦莊新城城市更新實施辦法（徵求意見稿）》，並向社會公開徵求意見。

本次論壇上，在北京城市更新聯盟、企業代表、各界媒體的見證下，北京經開區工委委員、管委會副主任沈永剛，亦莊控股集團黨委委員、副總經理盧自鋒，北京市委城市工作辦祕書處副處長王姍，北京市住建委城市更新處副處長馬珊珊，北京市規自委利用處副處長黃蔚，北京城市更新聯盟副祕書長戰媛共同上臺正式發佈《亦莊新城城市更新實施辦法》。

經開區開發建設局副局長劉凌則爲到場嘉賓重點介紹《亦莊新城城市更新實施辦法》的制定背景、政策亮點、核心內容、政策體系等。

劉凌總結《亦莊新城城市更新實施辦法》共有十大亮點：①貫徹上位政策；②建立更新發展共識確立“規劃引領，圈層引導；政府統籌，市場運作；多元參與，共建共享；產業導向、分類實施；產城融合、綠色發展；數字賦能，智慧管理”六項原則；③將更新範圍從產業類更新拓展到產業類更新、老舊商務樓宇更新、傳統商圈更新、老舊小區和危舊樓房更新、公共設施和公共空間更新，以及區域綜合性城市更新六種類型；④明確分圈層推進城市更新工作思路；⑤重點落實市級標準；⑥堅持工業用地工業用途、先有項目後有更新；⑦片區更新納入城市更新類型；⑧老舊小小區、老舊商業設施更新有序推進；⑩健全體制機制保障，加大金融支持。

《亦莊新城城市更新實施辦法》指出，城市更新以街區爲單元進行實施，以重點項目帶動，整合各類空間資源，有針對性地補短板、強弱項。進一步推動亦莊新城高質量發展，打造全球產業新城綜合發展標杆。

劉凌介紹，自2020年《北京經濟技術開發區關於城市更新產業升級的若干措施（試行）》實施以來，經開區已有城市更新項目63個，盤活土地297公頃，提供產業發展空間480萬平方米；2021年4個項目納入北京市第一批示範項目，4個項目納入北京市第一批典型項目，2022年7個項目納入北京市第二批示範項目；首屆北京城市更新論壇，“星網北汽藍谷”被評爲北京市城市更新優秀案例；2023年3個項目納入北京市第三批示範項目，第二屆北京城市更新論壇，北京市唯一工業上樓項目“天空之境”入選優秀案例。

而這些成功案例背後，是爲推動經開區城市更新進度，統籌規劃管理而成立的經開區城市更新國有平臺——亦莊城市更新公司。

亦莊城市更新公司副總經理秦元高介紹，亦莊城市更新公司立足升級版經開區和亦莊新城，以政府主導、市場化運作方式，整合社會資源，服務經開區產業轉型發展。圍繞“空間重構、產業升級、產城融合”三個維度，深耕亦莊新城低效產業用地盤活、城市配套提升，形成以產業升級爲核心的城市有機更新模式，協同推進亦莊新城低效項目回購、盤活再利用。

並建立“資源拓展+更新改造+招商運營+資本運作”全鏈條業務體系，搭建以產業導入爲核心的政府服務和以空間再造爲核心的企業服務兩大服務體系，與政府、與企業之間形成良性互動和合力。

截至目前，亦莊城市更新公司先後服務於拜耳、ABB、威訊半導體、先通醫藥等40餘家高精尖產業企業，達產後年產值不少於280億元，完成20餘宗項目回購助力高精尖企業落位，釋放產業空間面積70餘萬平米，集中高精尖產業的優勢力量，持續推動產業轉型升級。

亦莊城市更新優秀範例——天空之境

事實上，作爲城市建設和發展中的一環，工業用地城市更新項目也十分常見。從事多年工業用地城市更新研究的維思平設計院創始人、清華大學建築設計研究院產城融合聯合研究中心主任吳鋼作爲特邀嘉賓，分享他關於工業用地城市更新研究探索。

吳鋼指出，城市更新的目的，是要讓城市的綜合生產力有全面提升的機會。城市更新如果不談產業、經濟，生活和空間品質就無從談起。基於此，吳鋼介紹維思平經過多方思考，實現一棟大樓等於一個產業園的理念，並在亦莊主導設計了天空之境·產業廣場、健康智谷·產業公園。

天空之境·產業廣場實現了產研一體，它既是一個摩天工廠同時也是一個產業社區，在很多的技術層面都實現了很多的突破。按照城市更新政策精神，通過向“天空、地下、紅線”要空間，以拆除重建的方式開展城市更新。天空之境更新後，建築面積將由1.45萬平方米增加到9.8萬平方米，通過產業再定位、空間再規劃、產品再開發，建設綠色智能國際化的“摩天工廠”。

而義翹神州科技股份董事長祕書馮濤作爲亦莊四大支柱產業中生物醫藥大健康企業代表天空之境·產業廣場的使用者，就城市更新空間使用與生物醫藥產業空間需求適配性做主題發言。

馮濤表示，生物醫藥研發和生產型企業存在一定的特殊性，因此對空間佈局要求不同，需要全面統籌。“除場地大小外，對層高、承重、蒸汽、風向、污染、傳播等都有特殊要求。此外，生物醫藥類企業合規運營還需要完善的配套設施，如危險品庫房、污水處理等，這都是制約着企業發展的很關鍵的點。”馮濤解釋道。

而天空之境在設計之初，就依照了高標準建設、專業化設計，層高、承重、水電氣等配套設施能全面滿足生物醫藥企業研發、生產、辦公需求，適合高端生物醫藥企業和優秀人才的入駐。

據悉，天空之境計劃2023年投入使用 20餘家醫療器械企業入駐初步估算2024年實現產值近4億元。

探討存量背景下的城市更新發展之路

在活動最後，亦莊城市更新公司副總經理秦元高，華通規劃設計院總規劃師梁偉，維思平設計院創始人吳鋼，中國航空規劃設計研究總院有限公司總建築師陳海風、北京市經信局規劃處宗志剛共同開啓圓桌論壇，圍繞“進一步提高土地集約節約利用，實施工業上樓路徑的探討”進行坦誠深入的交流。

針對亦莊城更對產業用地更新盤活模式的研判，秦元高表示，一般來看，城市更新分爲居住、產業及其他三大類別。而亦莊特殊的功能定位，亦莊工業用地佔比達65%（全市佔比約爲15%），這也決定了經開區的城市更新必然以產業升級爲核心、堅持“工改工”用地性質不變，深耕亦莊新城低效項目回購、盤活再利用。

城市發展會不可避免的進入長期存量更新時期。梁偉認爲，如何通過城市更新獲取有價值的產業發展支撐資源的一個經驗，就是亦莊模式的核心。同時梁偉表示，“城市更新工作目前最大的痛點是在於低效閒置資源的捕捉和獲取，因此我們進入到下一個城市更新階段時，如何在制度設計上創新，讓這些閒置的、低效的資源按照一個合理、合法的、暢通的路徑轉化到城市更新的資料目標庫裏。”城市更新不能僅依靠平臺公司的力量，吸引社會資本廣泛參與，實現城市功能的提升。

吳鋼認爲，當前階段的中國城市化倡導產城融合，未來亦莊在此背景下逐步向空間經濟模式轉換，讓空間有價值。吳鋼分析指出，正如天空之境·產業廣場項目，將以前在街上的功能，集中在一個樓裏面，變成有生產、有廠房、有研發的集約資產，讓空間往上走，成爲融合的建築，實現很多制度上的、規範上的突破。未來需要更多像天空之境·產業廣場這樣的先鋒的項目來引導大家。

陳海風則表示，由於亦莊的綠色工業建築爲全國的綠色工業建築的貢獻量，使得北京市在全國排名也非常高。當前綠色工業建築的標準在更新中，吸取了很多經開區的成功經驗：包括空間的高效利用、設施共享、人車物分流的理念。希望今後在亦莊的實踐中也能踏出新的路子來，爲今後國家在工業領域的規劃、設計的標準進一步提高上也作出貢獻。

宗志剛表示，城市更新是目前北京市非常重要的工作，而老舊廠房改造是城市更新的重要組成部分，改造原則及方向包括：堅持規劃引領、堅持政企合作、 要進行功能劃分。而經信局作爲老舊廠房的統籌部門，已與各區進行機制的鏈接，建立全市老舊廠房臺賬等，未來我們也會進一步明確相關的政策和要求，讓企業朋友能有政策可依據，進一步爲城市的發展做出更大的貢獻。

10月11日下午，主辦方重點選取經開區城市更新重點標杆項目，組織到場領導、嘉賓與媒體前往參觀考察，包括天空之境·產業廣場、健康智谷·產業公園、北科建亦莊科創園、匯龍森產業園，通過現場實地調研深入瞭解經開區城市更新特色實踐。

從最初“3.83平方公里”的亦莊工業小區到現在“225平方公里”的亦莊新城，從1994年的國家級經開區到“五區”政策疊加，從地區生產總值1億元到突破2800億元，從工業總產值全市佔比0.1%到全市第一的22.2%，經開區經歷了飛速發展的30年。如今，面對全新的城市更新課題，經開區必將再次給出高分答卷。