“希望有新的政策出臺，市場預期持續向好，房子能夠儘快賣出。”這是目前楊振（化名）最期待的事情。北京“認房不認貸”新政落地後，楊振將手中的房子掛出，希望置換一套學區房。

9月1日，北京官宣執行“認房不認貸”政策，因爲是全面落地，超過市場預期。短時間內，北京新房、二手房成交量大幅上漲。如今，距離新政落地已經近40天，北京樓市成交如何？多家機構統計數據顯示，9月，北京樓市成交量衝高後有所回落，但較8月仍然升溫明顯；10月以來，市場較爲平穩。

新政下交易激增

中指研究院根據北京市住建委數據統計，9月，北京新建商品住宅網籤5891套，環比增長42.9%；二手住宅成交14262套，環比增長30.1%。

網籤存在滯後性。根據北京鏈家研究院調研，在更爲前瞻的三方約實際簽約方面，9月，北京二手房實際交易潛在增長幅度超四成，相關增長可能體現在10月網籤數據中。

新政超預期落地！北京“認房不認貸”新政在前期使樓市升溫明顯，尤其是新房市場，在政策出臺後的當晚，不少開發商喊出“不打烊”的口號，一些購房者選擇深夜簽約。新政後的首個週末，北京不少售樓處看房人數量暴增，新房、二手房成交量也增長明顯。

據中原地產市場調研估算，9月2日-9月8日，北京新建住宅成交3500套，超過前一個月的成交量；二手房成交5000套，超過之前的半個月。

北京鏈家研究院院長高原表示，北京住房市場以改善性需求爲主體，存在較爲明確的置換鏈條，“認房不認貸”政策主要利好新市民及改善客羣。

成交量衝高回落

值得關注的是，北京9月份的成交也主要集中在前半個月，在衝高後開始回落。據中原地產市場調研估算，9月16日-9月17日，北京二手房分別成交600套和800套，相較前一週均有所減少。

麥田研究院相關分析師表示，新政後的首個週末，北京二手房成交量迅速走高。首個週末快速釋放的成交多是在政策落地前已多方比選、意向房源基本鎖定的客戶，政策寬鬆落地刺激其立刻出手買房。隨着前期高意向客戶陸續成交，之後幾周的成交量和高峯相比有所下降，但市場熱度和8月同期相比仍有明顯提高。

在業主預期方面，新政落地後，業主預期經歷了一個先升後降的過程。據麥田房產統計數據顯示，新政後的首個週末，調價房源中漲價房源佔比迅速提高到36%，到9月下旬以後，漲價房源佔比又下滑到17%，回到和8月份相當的水平。隨着市場反應逐漸清晰，業主預期逐步迴歸理性。

在剛剛過去的中秋、國慶“雙節”，北京樓市的表現也較爲平穩。根據北京鏈家研究院監測數據顯示，今年“十一”期間交易規模同比下行約六成，與預期相符。從高頻數據視角來看，9月29日至10月3日出行高峯期，平均交易規模低於正常工作日水平，自10月4日起，隨着出行人羣的逐漸迴流，交易規模逐漸回暖，至6日已達到正常週末水平。

高原表示，由於一線城市中旅遊人羣與潛在購房羣體高度重疊，這一現象使得近年來長假地產數據表現往往較爲平淡。隨着潛在購房羣體的逐漸迴流，疊加多重利好因素持續釋放，預計後續市場將延續9月態勢，呈現溫和回暖態勢。

中原地產首席分析師張大偉認爲，“雙節”假期，樓市對於各種新政依然處於消化過程中，市場相比9月份的政策後窗口期井噴需求已經出現了退熱現象，整體市場再次進入博弈。

購房需求仍在

目前，北京已執行“認房不認貸”，此前觀望的購房需求逐漸入市、成交衝高回落，但是在利好政策下，剛需以及換房需求仍在，不過受制於客觀因素，處於觀望階段。

一位房企人士表示，目前，北京二套房首付比例最高達80%，公積金還是“認房又認貸”，這阻礙了一部分人入市。

同時，很多城市首套房首付比已降至20%，北京首套房首付比例仍爲35%-40%，如果購置二手房，首付比例更高，這對於新市民來說壓力較大。

在8月底網傳北京要出臺新政時，計劃“上車”的劉琪（化名）就開始看房了。“我們是剛需，之前覺得買房壓力大，但是孩子要上學了，必須要買房。”劉琪說，其目標也很明確，就是買學區房，圈定的學區裏，目標樓盤就是有限的幾個，也有看到特別合適的，但學位被佔，所以放棄了。

隨着“認房不認貸”新政落地，劉琪可選擇的房源也增多。而北京鏈家中介費的下調更促使劉琪下定買房的決心，“之前覺得中介費太高了，鏈家中介費新政策出來後，我很是開心。”

但是，對於劉琪來說，首付的壓力仍然很大，“到年底，我們才能存夠首付款。所以買房這個事情不着急，但是必須得去做。”劉琪如是說。

此外，9月，掛牌量也有明顯增高，而隨着成交量的回落，部分購房人預期下降，市場“賣一買一”人羣也受到影響。

市場希望新的政策落地。劉琪說，“希望首付比例能夠降下來。”而在着急賣房置換的楊振看來，無論什麼利好政策，都希望儘快出臺，能將手中的房子儘快賣出去。

降首付、降利率加點等仍有空間

在“雙節”前，市場曾傳聞北京將有新政策落地，但是並沒有出現。

北京還有哪些政策調整空間？對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，廣州繼“認房不認貸”之後調整限購區域，釋放了積極信號。從短期來看，北京限購政策也存在優化空間和預期，但政策調整力度仍取決於市場恢復程度。參照廣州部分郊區取消限購的做法，未來北京有望按照因區施策原則，或結合人口、人才政策去優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人羣購房套數、優化離婚購房限制等。同時，降低首付比例、降低房貸利率加點數、調整普宅認定標準亦有一定空間。

合碩機構首席分析師郭毅也認爲，接下來政策破冰的機會點會從調低利率加點開始，現在各大商業銀行都有房貸發放的指標，經營壓力大，加點可能鬆一鬆。同時，普宅標準也有機會調整，從而使得“剛需省契稅，改善降首付”。最後，限價的尺度可能還會繼續寬鬆，給市場一點信心。

“對於北京等一線城市來說，當下‘認房不認貸’主要影響的是剛改家庭，因爲大部分剛改家庭需要賣一買一。整體來看，這部分家庭在短期消化後，後續如果沒有郊區限購鬆綁、首套房貸利率降低等政策出臺，市場可能在10月後繼續調整。”張大偉如是說。

新京報2023年10月10日產經週刊《樓市新政40天》。

新京報記者 段文平