今年以來，房地產併購陷入低谷，但是，進入三季度尤其是8、9月份，房企併購熱度有所回升。

根據克而瑞研究中心統計，重點監測房企8月和9月兩個月收併購事件合計達到60件，披露的交易對價達到672億元，佔全年收併購事件和交易規模接近3成。

易居企業集團CEO丁祖昱分析稱：“當前，房地產行業收併購特徵明顯轉向，由企業規模擴張驅動轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動。”

房企併購迎來年內高峯

據克而瑞研究中心監測，8月，重點監測房企共涉及26筆併購交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對價約367.3億元，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峯。同時，8月披露的單筆平均交易規模約是7月的2倍，收併購熱度回升顯著，房企處置資產加快，資金回籠提速。

9月雖然相比於8月的併購案有所減少，但是仍處於全年高位。克而瑞研究中心數據顯示，重點監測房企共涉及34筆併購交易，披露交易金額的有24筆，總交易對價約304.8億元，同比減少56.2%、環比減少17%。但從2023年單月來看，9月收併購交易規模僅次於3月和8月，單月披露的單筆平均交易規模爲12.7億元。

據中指研究院統計，8月，房企併購的典型案例爲合景泰富退出蘇州朗月濱河雅苑、明月濱河項目，綠城以8.95億元接手；中海以近13億元收購碧桂園所持廣州亞運城26.67%權益；大悅城地產擬掛牌出售中糧置地廣場。同時，9月，路勁向旭輝收購北京順義合營項目51%股權；世茂退出國壽、遠洋珠海合作商辦項目。

從這些典型的併購案例來看，多是資金較爲穩健的大型房企對出險房企進行資產收購。

雖然近兩個月房企併購熱度有所回升，但是從1-9月來看，今年的併購力度不如前兩年。“由於行業風險尚存、目前市場信心和修復情況遠低於預期，2023年以來房地產行業整體的收併購熱度，相對前兩年已有一定回落，大規模收併購熱潮難以再現。”丁祖昱補充說。

多元化併購成新趨勢

今年以來，房企出售地產開發或多元業務項目股權，以回籠資金、聚焦主業。

據克而瑞研究中心統計，8月，多元化併購額佔比明顯回升，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額241.5億元，佔到全部規模的65.7%，環比提升17.6個百分點。

延續8月的特徵，9月併購交易中，多元化交易規模仍然遠超開發項目，17筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額204.8億元，佔到全部規模的67.2%，環比提升1.4個百分點。

其中，商辦資產出售熱度最高，商辦資產回報週期長，當前加快相關資產處置以實現資產價值最大化，已成爲主流共識，但多數區域不佳的商辦資產多處於掛牌或流拍狀態。

中指研究院企業研究總監劉水分析稱：“今年8-9月，出險房企出售項目股權以回籠資金、抵消債務的現象更加頻繁。整體來看，今年在面臨仍然嚴峻的融資形勢下，房企出售地產項目或多元業務股權以獲得流動資金、聚焦盈利性更高業務。可見當前形勢下，房企對於自身經營安全與穩定盈利非常重視。”

資管公司併購顯乏力

近兩年，在收購出險房企的資產中，AMC（資產管理公司）扮演了接盤者的角色，但是今年以來，AMC收購動作收緊，略顯乏力。根據克而瑞研究中心不完全統計，在前9個月的19個紓困項目中，已披露的投入資金僅399.11億元。

AMC盤活出險項目傾向於選擇“AMC+代建”模式，由AMC等金融機構接管項目，再委託品牌房企進行代建。也就是說，AMC介入，發揮提供增量資金、協調各方資源的功能，項目由代建方操盤。

例如，8月28日，藍城宣佈與華融以“AMC+代建”的方式盤活台州仙居北岸綠洲項目。該項目前期開發商浙江大衛、恆大均出現債務危機，2023年初項目整體採取財產權信託隔離資產的處置方式，脫離與恆大主體的關聯性。目前，華融聯手藍城盤活該項目，由於項目有815畝地塊未開發、可售貨值超100億元，重整價值和難度大。

丁祖昱認爲：“隨着銷售市場的持續築底，AMC業績承壓，紓困動力略不足，通常採取‘救項目不救集團’的原則，不僅要求對債務進行‘新老劃斷’且對救助項目的要求較高，傾向於選擇區域優質、有階段性流動性問題的項目進行紓困，而市面上滿足這類條件的項目較少，因此整體紓困推進相對緩慢。”

新京報記者 徐倩