【環球網房產報道】近日，北京土拍再度火出圈，大興2宗地全部觸頂成交，拍地現場的火熱，猶如8月的天氣；而前一天的鄭州土拍上，8宗地中7宗底價成交，1宗流拍。

實際上，土拍冷熱分化現象早已出現。據中指研究院數據，2023年小陽春結束後，3-7月新房成交規模環比持續回落，直接影響房企拿地信心。7月，城市之間市場分化加劇，瀋陽、濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交爲主，而部分高能級城市觸頂率較高。

其原因在於房地產業處於調整期內，新房銷售呈現回落趨勢，導致土地出讓的區域分化開始加劇，房企拿地邏輯隨之改變，繼續向核心城市“高流速”地段聚集。

溢價搶地與底價成交併存 土拍熱度持續分化

北京、上海等高能級城市搶地熱持續，長三角城市羣仍是房企拿地首選，三、四線城市則降溫明顯。

據克而瑞地產研究數據，8月初，上海成交9宗地塊中有5宗均觸及最高限價搖號成交，每宗熱門地塊均有十幾家房企爭搶。同期，北京、深圳、廣州推出多宗地塊也均爲溢價成交，其他能級城市則以底價成交爲主。

回顧7月土拍市場，“冷熱分化”也是關鍵詞。據諸葛數據研究中心監測，7月僅一線城市土地成交量環比小幅上升，二線及三四線城市成交雙雙下降。其中，一線城市成交31宗，成交規劃建築面積309.71萬平方米，環比微漲3.95%；二線城市土地成交146宗，成交規劃建築面積1175.65萬平方米，環比下跌28.65%；三四線城市土地成交264宗，土地成交規劃建築面積爲1723.33萬平方米，環比下跌30.4%。

土拍出讓金以及溢價率形象展現了一線城市的土拍熱度。7月，上海共成交15宗地塊，其中10宗封頂搖號，土地收金達406億元，位居單月第一，平均溢價率7.82%，再度刷新溢價率新高。同爲一線城市的北京7月多場土拍的助力之下，攬金155億元，位居土地出讓金第二。

從各城市羣拿地金額來看，長三角地區領跑全國。寧波、南京以及杭州在7月土拍收金均超80億元。

中指研究院土地市場分析師周巍表示，分城市能級來看，房企投資繼續向核心城市聚集。7月，一線城市土地出讓金收入降幅最低，爲22%，但相較於1-6月的累計降幅，仍然擴大了6個百分點。受成交規劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達30%。她認爲，當前弱能級的城市的土地出讓難度較大，企業拍地意願不足，需通過提供基建項目配合賣地。

聚焦核心城市 民營房企拿地意願提升

從機構發佈的1-7月中國房地產企業拿地金額榜單來看，央國企仍是拿地主力軍。中指研究院企業研究總監劉水指出，1-7月央國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額佔比超50%。同時受長三角地區民企表現活躍的影響，民企拿地金額佔比提升至27%；地方國資拿地金額佔比則降至9%。

中指研究院發佈的前7月拿地排行榜中，華潤置地、保利發展、建發房產、中海地產、招商蛇口、中國鐵建等央國企拿地節奏保持穩健，前7月份拿地金額分別爲479億元、468億元、372億元、371億元、259億元、204億元，與去年同比均保持微增。首開股份、中國金茂增幅較大，其中，首開股份與去年相比增幅達135%，前7月拿地金額爲94億元。

值得關注的是，民營企業拿地積極性增長明顯。尤其是在杭州、合肥、寧波等城市，民企拿地金額佔比有所增加。如前7月杭州土拍中民企拿地金額佔比超過六成，7月18日杭州第七批集中供地出讓6宗涉宅地，其中4宗被民企摘取；寧波拿地民企佔比也近五成，包括龍湖、萬科、綠城和藍城等民企及混合制企業。

實際上，近兩年房地產市場深度調整，仍在積極拿地的多爲善於合作的區域中小民營房企、多元化實業企業，如偉星房產今年前7月拿地金額達102億元，全口徑新增貨值217億元。儘管大多數上市民營房企減少或停止拿地，綠城、濱江、龍湖等穩健型民營房企努力保持銷售端和供應端的平衡。如綠城中國前7月權益拿地金額294億元，排名第5；濱江集團權益拿地金額爲200億元，進入TOP10榜單；龍湖權益拿地金額125億元，排名第12。

除拿地企業格局變化外，當前房企投資邏輯明顯趨同。中指研究院認爲，核心一、二線城市優質地塊被多家房企“爭搶”現象時有發生，全國土地市場“局部升溫”特徵越發明顯。克而瑞研究機構也認爲，市場走弱下，房企整體投資迴歸理性和謹慎。當前投資十分聚焦，一二線是企業佈局、補倉、調倉的重點，三四線城市則少人問津。