界面新聞記者 |王妤涵

進入下半年，深圳土地市場也呈現冷熱不均，熱門地塊遭爭搶與流拍同時並存。

8月2日，深圳迎來3宗住宅用地出讓，2宗位於龍崗區寶龍街道，1宗位於寶安區新安街道，掛牌起始總價約46.32億元。

其中，寶安區的A001-0212爲深圳首宗“競現房銷售面積”宅地，是此次土拍關注的焦點。

該地塊採取“三限雙競”的規則掛牌出讓，即：限地價、限普通商品房銷售價格、限現房銷售建築面積，競地價、競現房銷售建築面積，達到最高限制現房銷售建築面積後通過搖號方式確定競得人。該地塊的現房銷售建面競價上限是3.5萬平方米，接近住宅總建面一半。

在開拍前，A001-0212地塊就觸及最高限價，開拍後直接進入競“現房銷售面積”環節，3輪出價後就進入到搖號環節，最終被中鐵置業（廣州）有限公司以最高限制價格34.06億元及現房銷售建築面積35520平方米拿下。

該地塊位於寶安區寶中片區，金科路與羅田路交匯處西南側，土地用途二類居住用地，建築面積82300平方米，銷售價格不高於88600元/平方米（不含室內裝修）。

在地理位置上，地塊正對面就是新安中學(集團)高中部，西面是大鏟灣，南面是灣區產業投資大廈，距離寶中各生活中心都比較近，配套醇熟，是市場公認的優質地段。

因此拍賣現場吸引了包括綠城、中海、天健、招商、華髮、中鐵建設、粵海、越秀、保利、華僑城、萬科、中建二局、華潤、中鐵置業、金茂、建發等熟悉的房企，以及北京萃豐、東方雨虹、港中旅、中能建這些新面孔在內的共21家房企參與競拍，十分激烈。

此類高性價的土地被爭搶的背後，開發商看重的是城市核心區域的投資和升值空間。當下，房企更願意去拿優質地段中去化相對有保障的地塊。風險小、資金使用率高、回款快是開發商拿地最看重的幾大要素。

值得注意的是，這幅地塊也是深圳首次試點“競現房銷售面積”土地，並且在市場端得到了不錯反響。

今年以來，深圳在土地出讓規則的調整上動作頻頻，先是對“深超總”宅地解除“7090”政策限制，而後對深汕合作區地塊建成的普通商品房不限價，如今又採用了競“現房銷售面積”的土拍方式。

“保交樓”、“保交付”一直是時下關注度較高的民生熱點話題。現房銷售意味着可以迴避爛尾風險，現房銷售面積佔比越高，保證項目完成的可能性也就越高，對購房者來講安全度也越高。

在今年1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議中，曾明確提出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

對於此次深圳土拍首次推出競現房銷售面積的方式，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，目前深圳市場的購房者是以改善型爲主導，這些客戶對於房源的品質要求不低，並且支付能力也不弱，現房銷售的房源，交付上更有保障，購房者也更願意去買這樣的樓盤。

李宇嘉指出，當前土地市場普遍降溫，對於開發商來說，目前樓盤的開盤節奏整體趨緩，如果工期正常，現房銷售對於開發商的影響並不是很大。而土拍模式從過去的配建保障性住房到如今的競現房銷售面積，在房價和地價不變的情況下，這樣的變化也相當於提高了開發商的盈利水平。

自2021年以來，已經有北京、杭州、西安等多個城市在土拍環節試點現房銷售，其中，北京在2022年第4批次土拍時，已經實現了所有地塊都競拍“現房銷售”。但這些城市這類地塊的出讓卻並不順利，買單的房企依然較少。

中指研究院研究總監陳文靜曾表示，當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售，並在試點過程中不斷完善配套政策，爲未來更大範圍的推行積累經驗。

深圳此次拍地中，與新安地塊的火熱形成鮮明對比的是，龍崗區寶龍街道的2宗地塊（G02309-0008、G02309-0009）均因無人競價慘遭流拍。

在樓市銷售端持續低迷下，相比上半年，近期各熱點城市的土拍熱度也有所降低。

據克而瑞研究中心數據顯示，今年6月其重點監測城市的土地流拍率達到了26.5%，創下2022年以來新高，受銷售持續疲軟，企業自籌資金降幅延續等因素影響，只有相對核心區域的優質地塊才擁有較佳的土拍預期，大量中遠郊低價板塊的土地成交則愈發艱難。

隨着目前行業利好政策的不斷推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續保持高位震盪。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認爲，確定性的去化率成爲房企拿地的首要標準之一，目前受房地產市場調整的影響，開發商拿地容錯率明顯下降，房企普遍採取“以銷定投”，“聚焦核心城市及區域”的策略。