證券時報記者 張達

房地產政策走向備受各方關注，日前召開的中央政治局會議對當前的市場形勢給出了最新判斷，即“供求關係發生重大變化”，同時，對下半年調控政策走向定調，即要“適時調整優化”。

業內人士普遍認爲，會議爲下半年房地產政策持續寬鬆明確了總體方向，預計各地放鬆力度會加大，重點城市在認房認貸、首付比例、普宅認定標準等政策領域或進一步優化。雖然會議沒提“房住不炒”，但這不意味着政策的全面轉向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線。

中央政治局會議的此次全新表述，無疑給市場注入了強烈信心，A股市場房地產板塊表現亮眼，連續兩日上漲。

新形勢：供求關係發生重大變化

中央政治局會議明確指出，要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢。平安證券房地產團隊認爲，“房地產市場供求關係發生重大變化”可能意味着國內房地產市場在經歷“供不應求”到“結構性供不應求”後，再度邁入新的階段。

“供求關係發生重大變化的新形勢，實際上包括購房需求步入冰凍期，投資投機需求大規模離場，供求矛盾開始呈現供大於求的特徵，二手房掛牌激增等。”易居研究院研究總監嚴躍進說。

2021年下半年以來，房地產市場持續下行，今年一季度經歷短暫“小陽春”後，二季度樓市成交持續走弱。國家統計局的數據顯示，6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%；同時，70城房價環比整體有所下降，二手房價下降城市有63個。易居研究院預測，7月全國50個重點城市新房成交面積同比縮水近四成。

據中指研究院統計，2022年我國總人口出現首次下降，城鎮化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產市場已經進入新房見頂後的回落階段。

經歷了過去20餘年的高速建設，我國房地產市場已經整體上度過了供不應求、長期過熱的階段，城鎮居民住房質、量已經得到了明顯提升。中金公司房地產團隊指出，在這一新形勢下，一部分新房需求已經達峯或進入下行週期、同時存量及增量住房供給較爲充分的城市，有必要在因城施策框架下優化房地產政策，以支持合理的剛性和改善性購房需求釋放。

新定調：適時調整優化調控政策

在市場供求關係發生重大變化的新形勢下，此次中央政治局會議提出，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。業內人士普遍認爲，這爲下半年政策持續寬鬆明確了總體方向，預計各地放鬆力度會加大。

此前人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發佈會上也曾表示，考慮到我國房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間。

對於政策將如何調整優化，中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間裏，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產政策有望進一步優化。

陳文靜歸納了核心城市調控政策優化的六大主要方向：一是優化認房又認貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放；二是優化限價政策，穩定預期，讓價格迴歸市場；三是優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區施策、一區一策幫助一二線城市郊區去庫存；四是繼續優化限售政策，進一步暢通一二手鍊條；五是降低二套房貸利率、降低交易稅費，降低購房成本；六是優化北京、上海等城市的普宅認定標準。

招商證券房地產首席分析師趙可認爲，需求端限購或仍是重點城市的政策底線，但在認房認貸、首付比例、普宅認定標準等領域或有進一步政策優化空間以適應新形勢。各個城市或可根據自己的民生、經濟、風險情況做出相應政策調整，對已經不適應當前供需情況的政策做出更多優化。

“房住不炒”仍是因城施策底線

值得注意的是，此次中央政治局會議未提“房住不炒”。對此，中原地產首席分析師張大偉認爲，沒提“房住不炒”不意味着政策的全面轉向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線，也是未來中國樓市長期堅持的總基調，不應也不會突破。

浙商證券房地產分析師楊凡也認爲，未提“房住不炒”的核心原因是把現階段進一步放鬆政策以企穩房地產市場放在了更重要的位置上，但無論房地產政策鬆緊，它依然是政策調控的核心思想。

克而瑞研究中心也認爲，未提“房住不炒”不代表定位動搖，而是當前市場形勢下沒有提的必要，類比今年的政府工作報告也沒有提，實際上，“房住不炒”已成爲住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。