近日，央行有關負責人對於“提前還貸”的回應，引發了市場的高度關注，對存量房貸利率下調的討論也再次多了起來。
7月18日，證券時報記者致電建行、工行、招行、中行等多家銀行的客服中心或北京支行個貸部門，相關工作人員均表示，目前未收到總行下發的關於存量房貸利率調降的通知。
接受採訪的業內人士認爲，存量房貸利率調整會有一個過程，央行鼓勵後，預計商業銀行會一步步推開。對於存量房貸利率調降的實施路徑，亦有分析認爲，銀行更多是根據存量房貸利率分階梯差異化下調，因城施策實施差異化調降規則。
銀行暫未收到
存量房貸利率調降通知
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發佈會上表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
上述央行表態引發市場高度關注，存量房貸利率下調預期加強。
7月18日，證券時報記者致電建行北京某支行個貸部進行諮詢，有工作人員回應說：“我們已關注到市場的有關新聞報道，但目前未接收到有關部門的正式通知，我行將繼續與監管部門做好溝通對接，如有正式方案，我行將第一時間跟進並做好貫徹落實，您也可以關注我行公衆號、官方網站等渠道的相關公告信息。”
工行、招行北京某支行貸款部工作人員均對證券時報記者表示，現在還未接到相關通知，他們也在等有關部門的正式通知。
據鄒瀾介紹，99%的房貸是選擇浮動利率機制，即以LPR（貸款市場報價利率）爲基準，籤合同時根據當時市場供需關係商定一個加點幅度，加點部分在合同期限內固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內合同都是有約束效力的，加點是不變的。去年以來，LPR實際上累計下行了45個基點，相應的，貸款利率也自動下來0.45個百分點，但是那個加點還是不變，所以大家都反映，早幾年的貸款利率跟新發放的比高了很多。再加上理財收益率等其他因素的影響，選擇提前還款的量比較大。
開源證券銀行業首席分析師劉呈祥認爲，存量房貸利率較高疊加“資產荒”，居民提前還貸意願較強可被視爲資產配置的理性選擇。該背景下，調降存量房貸利率呼聲漸起，一方面可降低提前還款比例，另一方面可減輕居民還貸負擔，提振消費。
存量房貸利率調整
是一種博弈
儘管目前銀行暫未收到監管部門有關調降存量房貸利率的通知，但是有國有大行總行人士接受證券時報記者採訪時表示，存量房貸利率調整會有一個過程，央行鼓勵後，預計商業銀行會一步步推開。
華鑫證券宏觀團隊預計，本輪存量房貸利率調降應該不會像2008年那樣一刀切，更多是根據存量房貸利率分階梯差異化下調。預計和2008年一樣都是從中小銀行開始，逐步向國有大行擴散。
不過，對於存量房貸利率調降會在多大範圍內鋪開，業內存在一定分歧，不少分析人士認爲銀行存在更大自主空間。
中泰證券研究所所長戴志鋒認爲，存量房貸下調比例預計不會很大。覆盤2008-2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。目前不同省份、城市的個人住房貸款政策和利率差異較大，統一全面調整的難度較大。預計存量全面下調的可能性較低，具體要等待監管或商業銀行細則出臺，即使陸續有政策出臺，鑑於目前的按揭貸款體量和規則與2008年有較大差異，預計針對不同地區、不同信用主體的政策也將不同，相較當年要更加複雜和個性化。
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，銀行和借款主體（個人或企業）簽訂的合同是受法律保護的，銀行是市場化導向的商業機構，賺錢是第一要務。但是在“資產越來越荒”的經營環境下，房貸還是優質資產。這時，必然會有銀行跳出來，降低LPR的加點水平，以爭奪客戶，既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉按揭”，以置換舊的貸款。存量房貸“降利率”，即搶佔存量資源的“爭奪戰”估計很快就會打響了。
還需一攬子政策支持
對於存量房貸利率調整的市場影響，華鑫證券宏觀團隊認爲，央行時隔15年再度提及存量房貸利率調整，旨在緩解當前地產市場探底、居民和銀行面臨資產負債表收縮的困境，政策底進一步夯實，市場反彈又添新動力。存量房貸利率下調雖然還未落地，但央行表態可以反映政策擴內需，以及對房地產市場的呵護態度，強化居民對未來經濟形勢的信心，促進居民潛在消費需求的釋放。
華泰證券首席宏觀經濟學家易峘認爲，粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約爲35-85個基點。若以新增房貸爲標準對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現金支出800億-2000億元，約佔居民房貸支出的3%-6%、等量於年度社零總額的0.2%-0.5%。
“若LPR能進一步下調，會進一步小幅降低居民的房貸還款壓力，並邊際縮減房貸成本和其他投資預期收益率之間的差距。但我們認爲只有用一攬子政策、從多個維度提振居民房價走勢預期、並激發地產市場活力，才能更爲持續、有效提振居民購房需求。”易峘說。
