過去一年，“保交樓”成爲房地產行業的重要任務，更是行業政策的着力點。時至今日，雖然有紓困基金、“保交樓”專項借款、政府引導商業銀行資金參與等資金助力，但是真正要實現“保交樓”仍存瓶頸。在“保交樓”提出一週年之際，圍繞“保交樓”破局之道，業內共同探討有哪些“保交樓”經驗可以借鑑，哪些“保交樓”路徑需要改進？

各地如何制定“保交樓”措施？

採用定製化解決方案

“保交樓”對於穩定購房者的預期至關重要，也是穩民生的關鍵之一。政府出臺了不少支持政策，尤其是資金方面，以推進“保交樓”工作的順利進行。

據中指研究院企業研究總監劉水介紹，2022年以來，多地採取不同措施積極響應“保交樓”，包括對問題項目“一盤一策”及時協調處置、各級領導對項目掛聯兜底、協調引入區域國企和金融機構盤活項目等。今年各地政府工作報告也較多提及針對房企的支持政策，主要體現在滿足企業合理融資需求、化解房企風險、推動行業重組併購等。

對於“保交樓”，華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認爲，總體來說，現在市場的恐慌情緒已經在大面上得到控制和消化，沒有人再提“多米諾骨牌式的崩盤”，但是還可能有新的一些局部違約，進而影響“保交樓”，這就需要密切跟蹤具體的項目，解決“保交樓”的問題。

在賈康看來，各個地方政府要在具體場景裏做好定製化解決方案。因爲“保交樓”不可能是開發商碰到問題而自己就能夠解決的，所以地方政府要守土有責，保一方平安，一定是需要由地方政府介入，進行具體的相關運作，包括調動各種可能的支持手段。

“在不同的地方、不同的案例、不同的場景之下，要解決‘保交樓’的問題沒有一定之規。此前，河南鄭州一帶就是應用多種手段組合來實現‘保交樓’。而現在，如果碰到‘保交樓’的問題，地方政府可以總結一些過去的經驗，考慮到各地的情況千差萬別，不能用一個標準的方案解決問題，一定要進行具體設計。”賈康表示，從企業層面來看，要藉着政府“保交樓”政策方針的落實，調動自身潛力，努力優化改善經營管理戰略與策略的組合。

配套融資政策如何惠及更多項目？

政策持續加碼補足資金缺口

從目前來看，繼續加大“保交樓”資金支持，包括加大對企業資金的支持力度，企業資金面逐漸改善，才能對“保交樓”形成更好支撐。

對此，建誠晟業聯合創始人苑承建表示，目前，資金來源於銷售回款、外部融資以及資產轉讓。其中，商業銀行拿配套資金保項目的動力較低。在現有政策的基調下，儘管中央層面政策標準相對寬鬆，但在實際執行層面，商業銀行考慮到此類高風險項目資產貶值過快，影響自身財務審計等，對於配套融資基本無法真正實施落地。未來需要放寬針對商業銀行發放配套融資所進行的監管及審計標準，靈活調整風險防控機制，打消商業銀行的風控顧慮，纔能有效保障融資渠道的暢通。

億翰智庫研究總監於小雨認爲，配套融資政策要惠及更多項目，還要進一步加快落實保交付各項政策，推動保交付措施的迭代升級。在資金來源問題上，對已停工或爛尾的項目嚴厲追責，層層追溯，將預售資金追回並用於項目復工建設；設立保交付專項基金，專款專用，推進項目工程順利建設。

在保交付工作推進過程中，於小雨指出，應對企業、監管銀行等主體嚴格約束管理，避免任何資金挪用情況出現；對於任何違規主體，嚴厲追責。在資金管理制度方面，可由住建部牽頭成立“保交樓”工作小組，定期跟蹤和總結全國的進度，發現並引導解決影響“保交樓”的突出矛盾和堵點。

值得關注的是，自去年以來，AMC（金融資產管理公司）宣佈與受困房地產企業達成合作，被認爲是“保交樓”的助力器。不過，在苑承建看來，AMC更多是作爲資產管理人，擔任財務顧問、重組服務商等角色，很難用自身的資產負債表直接去承接地方政府的債務或者提供大量的流動性支持。不過，未來，AMC可以通過自有房企子公司代建、與外部代建公司合作以及入資優質房企推動地產項目紓困。

考慮到當前仍存在資金不足的問題，於小雨表示，國開行等機構的專項借款和紓困基金仍有持續加碼空間，提升“保交樓”資金規模。此外，監管部門可給予AMC、商業銀行、國企、央企等更多的鼓勵和支持，鼓勵此類主體積極參與“保交樓”。

苑承建還表示，在“三支箭”下，增信發債等渠道變得暢通，但銀行作爲最後一環，因壞賬壓力使得民營房企獲取貸款難度變大。此外，需要將樓盤從出險企業中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風險和集團風險。

未來“保交樓”主流方式是什麼？

代建代管代持模式解決交付問題

除了通過配套融資政策之外，代建代管代持以及優化預售資金管理等衆多手段也被認爲是促進“保交樓”的有效手段。

“部分城市採用代建代管代持模式解決保交付問題，即由委託方發起，而擁有開發能力和建設經驗的受託方部分或全程參與設計、開發、管理及服務。”於小雨預計，此類模式或在未來成爲解決困難問題的主流方式，政府未來可能爲此設立專項基金。

於小雨認爲，還可考慮以項目爲主體優化預售管理，不按企業主體實行一刀切。此外，預售資金監管合理優化，不因企業屬性或已出險就一刀切，而是根據項目工程進度，施工節點等靈活調整資金監管，給予企業更多自主權，但對於資金用途要嚴格監管，確保預售資金用於工程款、農民工工資等款項支付，實現“保交付”。

“綜合來看，加強前期政策的完整落地實施，繼續加大‘保交樓’資金支持力度，包括對於企業正常經營運轉的支持力度，恢復企業造血功能。另外，對於有交付風險的企業要提早預警、提前介入，避免出現新的停工項目。地方政府也可通過定向回購的方式支持‘保交樓’，比如回購商品房作爲保租房等，推動項目快復工、早交付。”苑承建如是說。

事實上，爲了避免延期交付，個別項目減配交付也給市場帶來不小的負面影響。對此，賈康強調，在“保交樓”中絕對不可以忽視質量。在質量上已有很多約束機制，這些約束機制要起作用。比如，在交樓時，購房人進行驗房檢查，也可以認爲，未達應有標準而有權拒絕簽字收房，發現問題一定要及時解決，解決以後才能簽字收房。當然，這其中可能會有一些內部質量隱患，購房人並不一定能有專業上的判斷能力，但是購房人可以購買服務，委託有專業資質的機構進行驗收。

賈康強調，“保交樓”一定包括保質量，這是一個最基本的問題，這纔是有效供給。對於企業而言，也應該注重質量達到的標準。其中不排除個別企業出現做得不到位的情況，但是從主觀角度來說，企業在市場競爭中需要維護自己的聲譽，因爲“保交樓”的質量也關係到其可持續發展。

新京報2023年7月18日產經週刊《攻堅“保交樓”》。

新京報記者 袁秀麗