7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發佈會上表示：“考慮到我國房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

時值年中，此次央行的最新表態具有指示性的意義，也預示了下半年樓市調控政策的重點和聚焦方向。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“目前，居民對貸款買房的積極性很低，甚至開始提前還貸。所以，繼續沿用房地產熱階段陸續出臺的政策，比如對進入房地產的貸款實施規模和比例控制、貸款集中度管理等，其意義和必要性下降。”

金融端繼續發力支持“保交樓”

央行明確表態，今年下半年將加大力度進一步支持“保交樓”。

鄒瀾指出，2021年下半年以來，金融部門配合有關部門加大保交樓支持力度，保持房地產重點融資渠道穩定，加快推動行業風險出清。鄒瀾介紹，一是加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項借款。設立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業銀行積極提供配套融資，有力推動各地項目復工建設。

值得關注的是，7月10日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發佈通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大“保交樓”金融支持。結合“保交樓”工作需要，將2000億元“保交樓”貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。

同時，鄒瀾也表態“保交樓”涉及的貸款可能存在一定風險，但是整體可控。他表示：“對於已售未按期完工交付樓盤的個人住房貸款，由於按照現行法律規定，會優先保障購房羣衆利益，這部分貸款可能面臨一定風險，但佔總量的比重非常低、風險可控。房地產開發貸款餘額13萬億元左右，其中地產開發、保障房建設貸款餘額大約6萬億元，還款有保障。開發企業承貸6萬億至7萬億元，因爲部分開發企業出現困難，不良率有所上升，但與銀行貸款總量相比很小。”

房地產調控政策存“邊際優化空間”

在繼續加大“保交樓”金融端的支持之外，此次央行也明確了下半年房地產政策的調控方向，即在“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策方向之上，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，重點研究政策的“邊際優化空間”。

值得關注的是，7月4日，央行的最新調查顯示，2023年第二季度，居民買房意願和房地產企業貸款需求均有所下降。其中，央行對全國50個城市2萬戶城鎮儲戶的調查顯示，當被問及未來三個月準備增加支出的項目時，選擇購房的居民佔比僅16.2%，較上季下降1.3個百分點。此外，央行對銀行家的調查也顯示，二季度房地產企業貸款需求比上季下降8.4個百分點至47.0%。

央行調查結果同當前房地產市場情況基本相符。今年一季度，在前期積壓需求集中釋放的帶動下，房地產市場迎來一波“小陽春”行情。但進入二季度後，購房者置業情緒迅速回落，加上政策力度不及預期，市場再次調頭向下。

根據中指研究院發佈的數據，今年上半年，百城新房價格保持橫盤態勢。6月，百城新房房價環比連續2個月下跌，跌幅與5月持平；二手房價格繼續波動調整，價格連續14個月環比下跌，環比下跌的城市有91個，較上月增加8個。

“目前，迫切需要金融對穩地產的支撐。”李宇嘉表示，近期，商品房市場進一步下滑，而且在預期轉弱的帶動下，交易量和價格形成了相互拖累的循環下行過程。這導致抵押物價值損耗，不僅不利於銀行貸款質量的安全，而且也不利於保交樓、保民生、保穩定。

“邊際優化空間”可能在哪裏？

對於央行目前正在研究的政策“邊際優化空間”，市場和業內專家也多有猜測，“邊際優化空間”可能在哪些方面？

對此，李宇嘉表示：“雖然金融對於穩定地產行業具有‘加速器’的作用，但是，邊際改善絕對不是大放水和強刺激。因此，央行的表態中用的是‘邊際優化’‘有序出清’‘因城施策提高政策精準度’‘更好地支持剛性和改善性住房需求’等。也就是說，加強金融對地產的扶持，關鍵是摸清楚需求在哪裏，比如剛需和改善的需求端扶持，保交樓的金融支持，白名單房企的扶持。”

“還有對行業高質量發展的扶持，比如現房銷售、集體土地入市、城中村改造、城市更新、保障性租賃住房、新型城鎮化等。同時，對於舊模式的部分，比如‘爆雷’的部分民企、項目，一定要出清，不會救助。總之，就是要將金融扶持與地產行業轉型，高質量發展和新模式結合起來，與保民生、保穩定結合起來。”李宇嘉進一步表示。

比如，對於租賃住房方向，爲了推動房地產行業轉型發展，中國人民銀行、金融監管總局擬定《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》，爲住房租賃提供多元化、全週期的金融服務。1000億元租賃住房貸款支持計劃也在穩步推動，已經落地濟南、鄭州等試點城市。

中原地產首席分析師張大偉也指出：“今年上半年，一季度出現的樓市‘小陽春’持續將近兩個月，進入4-6月，樓市成交顯現疲態。儘管房企加大推盤力度，多重優惠政策頻出，仍有不少城市的樓市表現出‘再刺激也沒有需求’的情況。同時，部分熱點城市，特別是一線城市存在有合理購房需求、但受制於嚴格信貸政策無法購買釋放的現象。”

對此，張大偉建議：“在堅持‘房住不炒’的前提下，個別重點城市可以考慮取消對購買第二套房時‘認房又認貸’的嚴格限制政策，以滿足購房者的合理需求。”

新京報記者 徐倩