2023年上半年，房地產市場整體表現先揚後抑，房企融資數據也是如此。據中指研究院發佈的報告顯示，今年1-6月，房地產行業共實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。從單月來看，今年3月份環比大幅上漲後，二季度開始下滑。

而在三季度，房企將迎來另一個償債小高峯。在業內人士看來，下半年政策加力預期增強，在市場緩慢復甦、政策鼓勵下，信用債發行規模有望保持穩定。

央企、國企是發債主力

整體看來，今年上半年房企融資支持政策邊際改善，但是非銀類融資規模仍在下降。

中指研究院指出，2021年下半年，房地產行業開始進入下行週期，融資規模大幅回落。2023年上半年延續了下降的態勢，但降幅已大幅收窄。從單月來看，今年3月份，房企融資規模迎來一個小高峯，非銀類融資環比漲幅超過100%，不過4月、5月份分別環比下降20.7%、27.2%。

從融資結構來看，信用債雖然同比下降，但仍是融資主力。2023年上半年，房地產行業信用債發行規模爲2340.5億元，同比下降7.0%，佔總融資規模的57.9%，較上年同期上升5.7個百分點。

而這其中，央企、國企是發債主力，據中指研究院統計數據，今年上半年其發行信用債佔比近90%，與去年同期基本持平，民企發行信用債佔比相比去年同期微升0.6個百分點。據克而瑞發佈的6月單月數據顯示，今年6月份，房企發債143億元，主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企、央企。

值得一提的是，今年上半年，房企的融資成本一直是下降的趨勢。據克而瑞統計，今年1-6月，80家典型房企新增債券類融資成本3.7%，較2022年全年下降0.53個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個百分點，境內債券融資成本3.48%，較2022年全年降低0.06個百分點。

股權融資迎來實質性落地

值得關注的是，今年5月、6月，房企股權融資也迎來實質性落地，有6家房企定增方案集中獲批，這標誌着“第三支箭”邁出關鍵一步。

去年11月份，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，其中包括恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

此後，各大涉房企業火速發佈定增預案。據上海易居房地產研究院統計，10家房企在2022年12月發佈了定增預案，以趕上政策紅利期。截至2023年6月27日，已披露定增預案（不含擬籌劃）的A股房企數量增加至23家，其中包括11家央企及國企、10家民營房企、1家混合所有制房企和1家外資房企。

但是，直到今年5月底，股權融資“第三支箭”纔在實操層面迎來正式的落地。

今年5月29日，招商蛇口定增併購事項獲深交所審覈通過。6月16日，招商蛇口定增方案獲得中國證券監督管理委員會同意註冊批覆，成爲A股房地產企業中第一個試水“第三支箭”成功的公司。

其間，保利發展、中交地產、福星股份、大名城、陸家嘴等陸續公告定增事項獲得交易所審覈通過。

償債高峯下的政策預期

下半年，房企的償債壓力仍不容忽視。

據中指研究院統計數據顯示，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存續期的債券餘額爲4361.6億元，其中信用債佔比66.3%，海外債佔比33.7%；一年內到期債券餘額爲9277.6億元，其中信用債佔比64.3%，海外債佔比35.7%，境內債務償債壓力較大。而三季度爲償債高峯。

另據克而瑞統計數據顯示，2023年7月房企將有41筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之後約爲638億元，環比增加82.81%。從到期債券規模來看，單筆金額最高的是融創中國於2020年發行的一筆6億美元的境外優先票據。

因此，從市場層面來說，對於政策的持續寬鬆預期增強。中指研究院企業研究總監劉水認爲，2023年上半年，融資政策從融資類型、融資對象方面呈現分類管理、邊際放鬆的傾向。但融資總規模仍在下降通道，受市場復甦勢頭持續轉弱等因素影響，投資人對房地產行業存在較多顧慮和考量，下半年政策加力預期增強。

劉水進一步表示，整體來看，信用債在市場緩慢復甦、政策鼓勵下，發行規模有望保持穩定，特別是優質民企將獲得相應發債機會；海外債、信託短期內無回暖跡象；ABS（資產證券化）成爲僅次於信用債的融資渠道，有底層資產支持的CMBS/CMBN（商業地產抵押貸款支持證券/抵押貸款支持票據）、類Reits仍將保持較高發行佔比。

新京報記者 段文平