案例背景

近年來，隨着房地產市場的不斷髮展，消費者通過中介購買房屋已成爲常態。然而，中介合同的複雜性也導致了諸多糾紛。本文將通過具體案例，探討消費者如何在二手房購買過程中有效維權。

張先生近期計劃購買一套二手房，他首先與A中介公司簽訂了購房服務合同。合同中約定了：“對於利用A中介提供的信息，不論是否最終通過A中介成交，均應向A中介支付佣金。” 然而，由於該房產已被委託多家中介機構掛牌銷售，張先生通過B中介公司發現了同一房源，並以更低價格成功購入。

此後，A中介公司找到張先生，以合同約定爲由，要求張先生支付佣金，而張先生認爲自己最終並未通過A中介購房，因此拒絕支付，雙方因此產生爭議。

案例詳情

在本案中，A中介公司堅持認爲張先生利用了其提供的房源信息，最終促成了購房行爲，因此即便未通過A中介成交，依據合同約定，仍需支付佣金。而張先生則認爲，自己最終選擇了B中介，並通過其談判拿到了更優惠的價格，A中介並未提供實際交易服務，因此不應支付佣金。

由於雙方協商未果，A中介遂向法院提起訴訟，主張張先生依據合同約定支付佣金。庭審中，A中介提供了張先生與A中介簽訂的合同，其中明確規定，“對於利用A中介提供的信息，不論是否最終通過A中介成交，均應向A中介支付佣金。” 同時，A中介還提交了其向張先生提供的房源信息，包括房屋地址、基本情況、賣家聯繫方式等，以證明其在交易中發揮了作用。此外，A中介還提供了張先生與B中介簽訂的合同，日期晚於與A中介簽約的日期，證明該房產信息是A中介最早向張先生提供。

面對A中介的訴求，張先生提出了反駁。他認爲，A中介僅提供了房源信息，並未在實際交易過程中提供任何談判、簽約、過戶等服務，而B中介則提供了實質性的幫助並最終促成交易，因此佣金應支付給B中介。此外，張先生的代理律師指出，A中介的合同條款是格式條款，涉嫌不公平競爭，限制了消費者選擇更優服務的權利，該條款應認定爲無效。

法院在審理過程中認爲，購房者張先生雖利用了A中介提供的信息，但該信息本身並不構成交易的決定性因素，A中介也未能證明自己對最終成交起到了實際促成作用。同時，法院認爲購房者有權選擇服務更優或價格更低的中介機構，以實現自身利益最大化。

最終，法院駁回了A中介的訴訟請求，判決認定張先生無須支付A中介佣金。

律師分析

在本案中，爭議焦點是：A中介提供房源信息的行爲是否構成成交的實質作用，以及格式條款的效力問題。以上問題將決定消費者是否有義務支付未實際促成交易的中介機構佣金。

根據《民法典》相關規定，合同條款應公平合理，不能單方面限制剝奪一方權利。A中介公司的合同中規定 “無論是否通過A中介成交均應支付佣金” 的條款，實際上限制了消費者的選擇權，使其無法選擇服務更優或價格更低的中介機構，從而涉嫌不公平格式條款，則法院有可能判定其無效。

根據我國相關法律法規，中介機構獲取佣金的前提是提供了實質性的促成服務。例如，促成交易談判、促成買賣雙方達成一致等。

本案中，A中介僅提供了房源信息，未實際參與交易過程，因此法院沒有支持其主張佣金的請求。

購房者在選擇中介時，有權比較不同中介公司的服務與價格，最終選擇對自己最有利的交易方式。若強制要求購房者必須向最早提供信息的中介支付佣金，則將嚴重限制市場競爭，不利於消費者權益保護。

面對類似糾紛，消費者可以採取以下措施維護自身權益：首先，在簽訂合同前，仔細審閱條款，避免掉入格式合同陷阱。其次，在購房過程中，儘量通過書面或電子郵件等方式確認中介的服務範圍。最後，若發生爭議，可先嚐試與中介協商，若協商不成，可向消協投訴或向人民法院訴訟解決。

綜上，消費者在購房過程中，應當理性選擇中介機構，且避免盲目簽約。同時，中介公司也應提供優質服務，以促成實際交易，而非依賴合同條款強行索取佣金。最後，消費者通過合理的法律手段是可以有效保護自己的合法權益，確保交易公平的。

律師介紹

劉萍，北京市康達律師事務所資深律師，北京市律師協會銀行法律專業委員會委員，北海仲裁委員會仲裁員。