案件背景：

商品房作爲解決普通百姓家庭衣食住行中“居住”需求的消費行爲，在過去十幾年時間裏，佔據着大部分老百姓家庭的重要收入佔比，有時甚至需要以“掏空6個荷包”及“揹負三十年貸款”來實現這一重大消費目標。

近幾年來，“爛尾樓”問題在預售商品房（期房）消費市場層出不窮，爲緩解這一難題，中央政治局會議於2022年7月首次提出“保交樓、穩民生”的政策，初衷在於保障購房者的合法權益，推動爛尾樓盤的復工建設。但保交樓的樓盤也會產生諸多問題，比如交付進度緩慢，甚至交了房後還存在質量問題。

商品房消費糾紛不同於一般消費品糾紛，因其獨特的國民經濟地位，也有特定的司法解釋，甚至在司法審判時間中也容易受政策、環境等其他因素的影響。

案例詳情：

2021年3月，福建省董某爲獨立在外打拼的兒子許某在江蘇省東臺市經濟開發區的“龍湘美境”小區購入預售商品房一套，房款總價九十餘萬元，其中首付款三十餘萬元，剩餘金額向銀行貸款，董某及兒子許某爲共同還貸人。

合同約定開發商公司應於2022年6月30日前交付房屋。然而，開發商不斷地推遲交房時間。時至24年底，房屋才勉強建設完成，此時逾期已超過兩年半。根據合同約定，董某有權解除合同，並要求該公司退還已付房款及利息，同時支付違約金。董某按照合同約定向該公司發送書面解約通知書，該公司未予回應。2023年董某就此事訴諸法院，請求解除商品房買賣合同及對應的銀行貸款合同。開發商公司在一審、二審階段均未出庭應訴，僅銀行一方出庭堅稱要求購房者按照原來的約定還貸。

一審法院認爲開發商公司確實存在違約行爲，但因案涉房屋已被列入政府“保交樓”範圍，法院認爲合同目的仍可實現；因此駁回了董某的全部訴訟請求。

律師分析：

根據《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第二款的規定，“當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同”。董某與開發商公司簽訂的合同中有明確的逾期交付解約條款。同時，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第二十條的相關規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。因此，董某請求解除與銀行簽訂的對應貸款合同，亦具有法律依據。

綜上，即使在上述《民法典》及《司法解釋》都有完整規定的前提下，司法實踐中也不會徑直判定合同解約，法院會更多地考慮政策環境、銀行及其他因素，只要這個樓盤最終還能建造完成，也不會輕易判決解約。

在本案中，由於涉案房屋拖延交付的兩年半時間裏：當地房價暴跌；其子許某原本在東臺發展的計劃也只能作罷，去往外地尋求發展出路。如今董某及其他家人常年在福建生活，對東臺的房子已無實際居住需求，原本掏空兩代人的過去和未來的財富所購買的“剛需房產”現在無疑成爲這一家人沉重的負擔。

筆者在此提醒廣大欲購房的消費者，在面對買房的這一重大消費決策時，即使是“剛需”，在房價市場尚未穩定以及自身家庭需求也尚未明朗時，也應當謹慎再謹慎。

律師介紹：

李玥琳，北京恆都（上海）律師事務所律師，恆都商事訴訟與仲裁專業委員會委員，北京影視娛樂法協會委員。